Huizenprijzen gaan dalen!
Geplaatst op: 29-04-2022, 10:14:44
In mijn column van 18 maart Hypotheekrente blijft stijgen, maar wat doet de huizenmarkt? kon u lezen dat de hypotheekrente (flink) steeg. Deze stijging is niet opgehouden.
In onderstaande tabel heb ik de hypotheekrentes van 24 april 2022 vergeleken met de laagste hypotheekrentes van 1 januari van dit jaar. Het gaat om de laagste rente voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.
|
|
1 jan |
14 mrt |
24 apr |
Verschil 1/1 versus 21/4 |
|
1 jaar |
0,69% |
0,80% |
1,16% |
0,47% |
|
5 jaar |
0,75% |
1,29% |
1,93% |
1,18% |
|
10 jaar |
0,89% |
1,50% |
2,38% |
1,49% |
|
20 jaar |
1,20% |
1,86% |
2,74% |
1,54% |
|
30 jaar |
1,40% |
1,91% |
2,76% |
1,36% |
Deze hogere hypotheekrente betekent dat kopers minder hypotheek kunnen krijgen op hun inkomen en dat de bruto maandlasten voor hun hypotheek hoger worden. Hieronder een rekenvoorbeeld (cijfers afgerond) voor 2 personen die beiden €30.000 verdienen en de rente voor 20 jaar vastzetten (annuïteitenhypotheek met NHG):
|
Hypotheekrente |
Max. hypotheek |
Bruto per maand |
|
1,20% |
€294.000 |
€973 |
|
1,86% |
€282.000 |
€1023 |
|
2,74% |
€275.000 |
€1121 |
|
4,28% |
€258.000 |
€1274 |
Het verschil in de maximale hypotheek tussen 1 januari en 24 april is slechts €19.000. De bruto maandlasten bij de lagere hypotheek van €275.000 zijn €148 hoger dan per 1 januari bij een hypotheek van €294.000.
Als dit zo doorgaat
Als de hypotheekrente de komende tijd doorstijgt naar 4,28% (2,74% plus 2,74% -/- 1,20%) dan worden de bruto maandlasten €1.274 (€301 meer). De vraag is natuurlijk of er voor deze prijzen nog leuke woningen te koop zijn in Nederland.
De gemiddelde verkoopprijs eind 2021 was €440.000. Volgens de laatste cijfers van de NVM zijn de huizenprijzen met 2,1% gedaald in het eerste kwartaal van 2022 naar €428.000. De NHG-grens is voor de koopsom en taxatie slechts €355.000, waardoor veel kopers een hypotheek zonder NHG moeten afsluiten. Het nadeel hiervan is dat de hypotheekrente nog hoger is.
Hieronder de rentes voor hypotheken zonder NHG in de risicoklasse tot 100% marktwaarde.
|
Annuïteitenhypotheek van €428.000 |
Bruto per maand |
|
|
1 jaar vast |
1,55% |
€1487 |
|
10 jaar vast |
2,66% |
€1727 |
|
20 jaar vast |
3,11% |
€1830 |
De gemiddelde verkoopprijs van €428.000 is nog 13,7% hoger dan een jaar eerder in maart 2021. De NVM had nog meer cijfertjes:
- Hypotheekrente is verdubbeld in het eerste kwartaal van 2022
- Er werd gemiddeld 8,3% boven de vraagprijs geboden (was 9,1% in 4e kwartaal 2021)
- Eind maart stonden 17.000 woningen te koop via NVM makelaars (10% meer dan in het 4e kwartaal van 2021)
- Aantal verkochte woningen in het 1e kwartaal 2022 was 29.000 (is 19% minder dan in het 1e kwartaal van 2021)
- Gemiddelde nieuwbouwwoning kost nu €466.000 (hetzelfde als in 4e kw. 2021)
Na jaren van stijging zijn de gemiddelde huizenprijzen voor bestaande woningen nu iets gedaald. De vlag kan echter nog niet uit. Ik merk nog steeds uit de praktijk dat er veel boven de vraagprijs wordt geboden. Ik heb het dan over percentages van 20%! Woningen die te koop staan voor €400.000 gaan nog steeds weg voor rond de €480.000. Het aanbod van te koop staande woningen is nog steeds heel laag en ook de komende maanden zal het niet veel gaan toenemen.
Stijgende bouwkosten
Bovendien is er ook slecht nieuws voor de woningbouw. Al eerder is bekend geworden dat het streefaantal te bouwen woningen van 1.000.000 in 10 jaar zeker niet gehaald gaat worden. Het zal waarschijnlijk op de helft uitkomen. Door de oorlog zijn de kosten voor de bouw van nieuwbouwwoningen echter “onzeker” geworden en is het volgende nog van toepassing:
- Opdrachtgevers haken af
- Contracten worden opgemaakt met indekken tegen onverwachte oorlogkosten
- Oekraine-clausule is nieuw in de koopakte
- Bouwprojecten worden uitgesteld
Wat is precies een Oekraine-clausule?
In de zogeheten Oekraïne-clausule dekt een aannemer zich in voor schaarste aan grondstoffen en bouwmaterialen, en de samenhangende leveringsproblemen door de oorlog.
„De aannemer heeft recht op vergoeding van de extra kosten vanwege de als gevolg van het conflict optredende prijsstijgingen”, zo luidt een bepaling in een modelcontract dat de vereniging Bouwend Nederland voor zijn leden heeft opgesteld. Bij vertragingen in de bouw beloven de partijen met elkaar in overleg te gaan om tot een oplossing te komen.
De gevolgen voor de huizenkoper kunnen groot zijn. Vooral als die niet veel eigen middelen achter de hand heeft. Als tijdens de bouw de aannemer bij deze mensen aanklopt met de mededeling dat er bijvoorbeeld €25.000 meer betaald moet worden, dan begrijpt u al dat dit een probleem gaat worden.
De afgelopen maand heb ik toevallig twee klanten aan de telefoon gehad die een nieuwbouwwoning vorig jaar al hadden gekocht. Bij beiden is er flinke vertraging opgetreden. Ik heb zelfs bij één de hypotheek opnieuw moeten afsluiten daar de offertetermijn van (schik niet) 1 jaar was verlopen. De andere persoon kreeg te horen dat als de bouw niet over drie maanden zou beginnen, er extra kosten zouden worden doorberekend. Deze persoon had halverwege vorig jaar de koop-/aanneemovereenkomst al getekend en krijgt nu waarschijnlijk nog de rekening gepresenteerd van de oorlog.
Ik hoop dat aannemers en verkopende makelaars hun klanten heel goed inlichten over wat er precies tijdens de bouw kan gebeuren. Ook hypotheekadviseurs zullen hun klanten moeten voorlichten over de een kans dat er meer betaald moet worden voor de nieuwbouwwoning.
Het wordt er niet makkelijk op
De vraag is natuurlijk hoe banken hiermee omgaan. De hypotheek die nu wordt aangevraagd, moet onderbouwd worden met cijfers. U moet dan denken aan de koopsom en het meerwerk. Zomaar 5% meer financieren is niet mogelijk, daar dat niet onderbouwd kan worden.
Bovendien hebben we ook nog te maken met de hoge inflatie. Uit een onderzoek van vakbond FNV kwam het volgende naar voren:
- Voedingsmiddelen zijn met gemiddeld 5,5% in prijs gestegen
- 2 op 3 Nederlanders kunnen met moeite rondkomen
- Meeste Nederlanders lukt het niet meer om te sparen
- Tegenvallers worden opgevangen door te “besparen” op de uitgaven
- Verwarming wordt door 65% van de mensen lager of helemaal uitgezet
- Op boodschappen wordt door 59% van de mensen bespaard
- Kleding wordt door 35% van de mensen niet meer gekocht (voor zichzelf en de kinderen)
- Abonnementen zijn door 17% van de mensen opgezegd
- 17% van de mensen gaat minder vaak naar dokter en tandarts
- 40% van de mensen komt iedere maand 100 tot 200 euro tekort
- 30% van de mensen komt iedere maand 200 tot 400 euro tekort
Uit het bovenstaande blijkt dat veel Nederlanders in financiële problemen zitten (of komen). Deze problemen kunnen velen nog opvangen door gebruik te maken van hun spaarcenten. Wie geen spaargeld heeft, zal iedere euro moeten omdraaien om niet in de schulden te komen. Het is daarom te hopen dat de inflatie de komende tijd snel gaat dalen.
In ieder geval is duidelijk dat er in de afgelopen anderhalve maand (sinds mijn column van 18 maart) veel is gebeurd. Voor de woningmarkt is de stijgende hypotheekrente niet goed. De verwachting is dat die de komende tijd nog verder zal stijgen. Wat de gevolgen zijn voor de huizenprijzen zullen we het volgende kwartaal weten, als de NVM weer met cijfers komt.
Bron: column van 29 april 2022 van Jos Koets op www.iex.nl